八大券商主题策略：首套房贷利率下限放宽！政策力度有多猛？板块估值底出现了？

　　每日主题策略讨论，东方财富网汇总八大券商观点，揭秘行业现状，观察行情走势，提前为您把脉A股。

　　广发证券：首次利率不设下限 全国性政策意义重大

　　央行、银保监会宣布符合条件的城市可不设首套利率下限。9月29日，央行、银保监会发布通知，计划在2022年底之前，放宽对2022年6-8月新建商品住宅价格环比、同比连续下降的城市的利率限制，当地政府可自主决定维持、下调或取消首套房贷款利率下限。

　　本次政策最大影响全国约50%的市场。根据政策要求，本次利率调节针对价格同环比连续3个月下跌的城市，按照统计局70城市口径计算，有23个城市满足要求，70大中城市商品房销售金额10万亿，满足要求市场为2万亿。70大中城市以外市场规模约为7万亿，多为三四线城市，因此本次政策最大影响全国约50%的市场。此外，根据中国房协二手房价数据，除70 大中城市之外的市场中，约有一半城市二手房价6-8月连续同比下跌，所占商品房市场规模约为3.5万亿。

　　此次政策力度高于历史同期，信贷政策对于销售企稳具备重要意义。本次调节的意义非常重大，在因城施策的大环境下，利率下限作为少数掌握在中央政府手中的调节工具，对提振全国市场信心，具备较强的信号意义。虽然是阶段性、针对部分城市的政策，但取消下限的描述是前所未有的。中央层面的直接表述，放宽“因城施策”的政策下限，也有助于各地方政府更好的执行“促进房地产市场平稳健康发展”所需要的后续政策落地，以及帮助居民恢复购房信心。坚定看好地产板块整体投资机会，建议提高“强信用+宽布局”配置比例。

　　国金证券：当前宽松政策多在需求侧 头部央国企和改善型房企更能享受利好

　　2022年9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策：对于2022 年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022 年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限；二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。符合上述条件的城市政府可自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

　　当前宽松政策多在需求侧，头部央国企和改善型房企更能享受利好。自2022 年3 月以来，全国较大范围的“四限”政策放松陆续出台；而在供给侧，政策多围绕“保交付”项目层面开展，困难房企的出清仍在继续。购房者对烂尾风险的担忧仍在，更加倾向购买当前正常经营的头部央国企和改善型房企项目，这类房企更能享受政策宽松带来的红利。

　　投资建议来看，我们认为当前行业供给侧的出清仍在继续，能正常经营发展的房企才能享受需求侧宽松的利好。首推稳健经营且能保持一定拿地强度的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、保利发展、绿城中国、建发国际集团等。房贷利率下调能一定程度带动商品房成交量提升，强房产交易平台贝壳也能享受红利。

　　浙商证券：短期需求仍然有选择 头部房企近期回调给出黄金坑

　　我们认为影响购房主要由房票、购买力和意愿三方面决定。我们认为进入10 月以后，以上三方面因素将持续得到改善：1)4-6 月和9 月新一轮政策放松逐步打开房票限制；2)停工问题在7-8 月显著影响购房意愿，伴随9 月底专项贷款进入实施阶段，我们认为停工问题陆续进入实质性解决，会有效提振需求信心，恢复购买意愿；3)9 月开始各地开启新一轮认贷不认房变相降低首付比例的方式(例如青岛部分区域、大连等)，叠加房贷利率下限的打开，实质性降低购房成本，对首次置业刚需这一主要购买群体是重要利好。目前，我国大部分城市仍然以新房成交为主，而部分二线城市新市民首套购置仍然是购买主力，降低首套房贷利率对需求提升力度显著高于其他政策。

　　短期需求仍然有选择，头部房企近期回调给出黄金坑。专项贷款纾困房地产项目还未进入实行阶段，地方需求对央国企和民企的选择仍然界限清晰。我们认为，此次地方房贷利率下调，短期对需求的刺激会优先利好央国企9-10 月推货去化，民企顺带受益但可能力度有限。我们维持观点，供给侧结构优化仍然利好确定性强的企业，继续看好浙商地产一大四小标的 – 保利发展、华发股份、滨江集团、天健集团、越秀地产，8 月加推万科A.此外，需求端回暖利好新房和二手房，继续看好贝壳和我爱我家。

　　平安证券：房地产修复或相对波折 行情爬坡过程中亦可能存在震荡波动

　　短期政策宽松叠加低基数，销售端有望逐步好转，但考虑信心修复及行业出清需要时间，房地产修复或相对波折，行情爬坡过程中亦可能存在震荡波动。强信用的央国企及优质民企在销售、融资及拿地端的优势有望逐步扩大。个股持续看好销售、投资占优，率先受益行业复苏的强信用企业如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科 A、金地集团、滨江集团、越秀地产、绿城中国、天健集团等。物管板块建议优选关联房企风险可控、综合实力突出的央国企及优质民企，如招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注产业链投资机会。

　　民生证券：当前地产行业正处在政策宽松、销售回暖迹象显现的背景

　　9月是地产公司推盘的传统旺季，上半月的市场销售数据同环比均不够理想，第三周数据有所反弹，主因是部份城市疫情和中秋节较早导致的网签延迟，这部分将体现在后半月，预计整月销售金额环比8 月略有增加，但“金九”成色或许略显不足。由于从去年三批次起至今，开发商拿地量明显下降，叠加去年土地市场上的主要参与者当前大部份处于“吃紧”状态，因此四季度商品房供应或将不足。

　　近期市场对地产政策大幅松绑的预期进一步上升。我们认为：1)中央对地产政策的形式始终定调为“因城施策”，且不同城市乃至区县间从经济基本面到市场热度分化越来越大，因此 “一刀切”式调控政策实行的可能性不大；2)部分二线城市如宁波、南京，8月中旬陆续进行了第二轮力度较大的政策松绑，需要2 个月左右的市场反应观察期，期间或将以城市间相互对标学习辅助性政策为主。

　　投资建议：当前地产行业正处在政策宽松、销售回暖迹象显现的背景，优质公司的基本面“不会更差”，并将受益于竞争格局优化带来项目净利率显著回升。我们关注财务稳健的公司：中国金茂、保利发展、中国海外发展、越秀地产、旭辉控股集团(需关注资本市场的不确定性因素)、金茂服务。

　　开源证券：优质民企获中债增信发债支持 强信用企业将持续受益

　　住宅成交同比回暖，北京上海开启三批次土拍建行拟设立300 亿基金投向楼市，国开行也已向沈阳市支付全国首笔保交楼专项借款，在郑州等多个城市保交楼政策持续推进下，项目停工问题相对改善，市场信心也迎来一定程度的修复，在低基数下周度新房和二手房成交数据统计环比均大幅增长。从投资端来看北京上海三批次土拍均平稳推进，央国企拿地仍为主流；从融资端来看，优质民企获中债增信发债支持，强信用企业将持续受益。我们预计后续保交楼政策的推进和行业信用风险的控制程度对需求端的情绪修复影响较大，在宽松政策预期和低基数影响下行业增速四季度有望同比转正，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。

　　华西证券：房地产行业调控政策持续放松 板块估值有望进一步修复

　　目前，房地产行业调控政策持续放松，板块估值有望进一步修复。我们重点推荐业绩确定性强的龙头房企万科A、保利发展、招商蛇口、滨江集团以及物管板块招商积余、新城悦服务、新大正和南都物业。相关受益标的包括金地集团、龙湖集团、绿城中国、中国海外发展、保利物业、绿城服务、建发国际集团、建发物业等。

　　华安证券：当前房地产板块估值及仓位已处历史低位

　　当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看，2022Q4 市场有望逐步企稳恢复，但行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调仍存。鉴于本轮弱修复环境利好本身强产品力、强信用、强投资及盈利能力边际改善的房企，建议关注：(1)稳健发展型：保利发展、万科A、金地集团；(2)成长受益型：新城控股、建发股份、华发股份、滨江集团；(3)物管优质标的：华润万象生活、碧桂园服务、绿城服务、宝龙商业；(4)二手房中介服务机构：贝壳-W。

（文章来源：东方财富研究中心）

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